Il Superbonus è stato l’incentivo edilizio più discusso e più generoso della storia recente italiana. Introdotto nel 2020 con un’aliquota del 110%, ha attraversato oltre quaranta modifiche normative in cinque anni, riducendo progressivamente la sua portata fino alla chiusura definitiva avvenuta il 31 dicembre 2025. Dal 2026, il Superbonus non è più disponibile — salvo eccezioni molto specifiche per i comuni colpiti da terremoti — e i condomini che intendono eseguire lavori di efficientamento energetico o riduzione del rischio sismico devono orientarsi verso gli incentivi ancora attivi.
Questa guida fa il punto della situazione: cosa è rimasto del Superbonus, cosa succede ai cantieri già avviati, e soprattutto quali sono i bonus edilizi ancora disponibili nel 2026 per i condomini.
La Storia del Superbonus: Dalle Origini alla Chiusura
Il Superbonus è stato introdotto dal Decreto Legge 34/2020 (Decreto Rilancio) con l’obiettivo di incentivare interventi di efficienza energetica e riduzione del rischio sismico sugli edifici residenziali. L’aliquota iniziale del 110% — che consentiva di detrarre più di quanto si spendeva, grazie alla possibilità di cedere il credito fiscale o ottenere lo sconto in fattura — lo ha reso rapidamente uno dei provvedimenti più richiesti dal settore.
L’Evoluzione delle Aliquote
Nel corso degli anni, l’aliquota è stata progressivamente ridotta:
- 110% per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2023 (per i condomini)
- 70% per le spese sostenute nel 2024
- 65% per le spese sostenute nel 2025 — ma solo per interventi con CILA presentata e delibera assembleare adottata entro il 15 ottobre 2024
- Chiusura definitiva dal 1° gennaio 2026, con eccezione per i comuni colpiti da eventi sismici verificatisi dal 1° aprile 2009
La Fine della Cessione del Credito e dello Sconto in Fattura
Uno dei meccanismi che avevano reso il Superbonus accessibile anche a chi non aveva capienza fiscale sufficiente — la cessione del credito d’imposta alle banche e lo sconto in fattura da parte delle imprese esecutrici — è stato progressivamente limitato. Dal 2025, la cessione del credito rimane possibile solo per il Superbonus stesso, non per gli altri bonus edilizi ordinari.
Cosa Rimane del Superbonus nel 2026
Dal 1° gennaio 2026, il Superbonus non è più disponibile per nuovi interventi, con due eccezioni molto specifiche.
Eccezione 1: I Cantieri già Avviati
I condomini che avevano già avviato i lavori entro il 31 dicembre 2025 continuano a fruire della detrazione per le spese sostenute nelle competenze di quell’anno. Le detrazioni maturate vengono ripartite in dieci quote annuali uguali e portate in detrazione nelle dichiarazioni dei redditi degli anni successivi.
Eccezione 2: I Comuni Colpiti da Terremoti
Il Decreto Legge 95/2025 ha confermato il Superbonus al 110% anche per le spese sostenute nel 2026, ma esclusivamente per interventi nei comuni dei territori colpiti dagli eventi sismici del 6 aprile 2009 e dal 24 agosto 2016 (Centro Italia), con condizioni specifiche legate alla presentazione di istanze di contributo per la ricostruzione e all’utilizzo delle opzioni di sconto in fattura o cessione del credito.
I Cantieri in Corso: Cosa Fare
I condomini con cantieri Superbonus aperti alla fine del 2025 devono verificare con il proprio tecnico e amministratore: lo stato di avanzamento dei lavori, le spese già sostenute e rendicontate, e la corretta gestione della documentazione per il 2026 (asseverazioni ENEA, visti di conformità, comunicazioni all’Agenzia delle Entrate). La scadenza per la comunicazione delle spese condominiali 2025 all’Agenzia delle Entrate era il 16 marzo 2026.
I Bonus Edilizi Ancora Disponibili per i Condomini nel 2026
La chiusura del Superbonus non significa la fine degli incentivi per i condomini. Restano disponibili diversi strumenti, con aliquote inferiori ma procedure più semplici.
Bonus Ristrutturazioni (ex Detrazione IRPEF 36%)
Il bonus ristrutturazioni — la detrazione IRPEF per lavori di manutenzione straordinaria sulle parti comuni degli edifici — è ancora disponibile nel 2026. Le aliquote per il 2025-2026 sono:
- 50% per i proprietari di immobili adibiti ad abitazione principale
- 36% per tutti gli altri casi
La detrazione viene ripartita in dieci quote annuali e si applica alle spese sostenute per manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia sulle parti comuni degli edifici condominiali. Il tetto di spesa è di €96.000 per unità immobiliare.
Ecobonus Condominiale
L’Ecobonus — la detrazione per interventi di efficienza energetica — rimane disponibile nel 2026 per i condomini con aliquote che variano in base al tipo di intervento:
- 70% per interventi sull’involucro dell’edificio (coibentazione delle pareti, tetti, pavimenti) che interessano almeno il 25% della superficie disperdente
- 75% per gli stessi interventi quando migliorano anche la prestazione energetica invernale e estiva dell’edificio raggiungendo determinati indici di prestazione
A differenza del Superbonus, l’Ecobonus non richiede il salto di due classi energetiche: è sufficiente che l’intervento produca un miglioramento della prestazione energetica dell’edificio, documentato da una APE (Attestato di Prestazione Energetica) ante e post intervento.
Sismabonus Condominiale
Il Sismabonus — la detrazione per interventi di riduzione del rischio sismico — è ancora disponibile per i condomini nelle zone sismiche 1, 2 e 3. Le aliquote variano in base alla riduzione della classe di rischio sismico ottenuta con l’intervento:
- 70% per interventi che riducono il rischio di una classe
- 80% per interventi che riducono il rischio di due o più classi
- 75% e 85% per le stesse casistiche, quando l’intervento è effettuato su parti comuni di edifici condominiali
Roma e parte della provincia di Frosinone rientrano in zone sismiche che possono beneficiare del Sismabonus: è opportuno verificare la classificazione del proprio Comune con un tecnico abilitato.
Bonus Barriere Architettoniche
La detrazione del 75% per l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici esistenti — installazione di ascensori, rampe, piattaforme elevatrici — rimane disponibile. Per i condomini, questo bonus può essere particolarmente rilevante negli edifici degli anni ’60-’80 privi di ascensore o con ascensori non conformi alla normativa sull’accessibilità.
Come Scegliere il Bonus Giusto per il Tuo Condominio
La scelta del bonus più conveniente dipende dal tipo di intervento che il condominio intende eseguire, dalle caratteristiche dell’edificio e dalla situazione fiscale dei singoli condomini.
Per Interventi Energetici
Se il condominio vuole migliorare l’isolamento termico (cappotto, sostituzione degli infissi delle parti comuni, nuova caldaia centralizzata ad alta efficienza), la strada principale è l’Ecobonus con aliquote del 70-75%. Per edifici in zone sismiche, valutare la combinazione Ecobonus + Sismabonus (che possono cumularsi per interventi combinati energetici e sismici).
Per Manutenzione Straordinaria Generale
Il bonus ristrutturazioni al 50% (o 36%) è lo strumento più versatile: si applica a una gamma molto ampia di lavori sulle parti comuni, con procedure più semplici rispetto agli altri bonus.
Il Ruolo dell’Amministratore
L’amministratore ha un ruolo centrale nell’accesso ai bonus edilizi condominiali: deve informare l’assemblea delle opportunità disponibili, coordinare la raccolta dei preventivi, convocare l’assemblea per la delibera di approvazione dei lavori, gestire la documentazione necessaria (asseverazioni tecniche, visto di conformità, comunicazioni all’Agenzia delle Entrate) e rendicontare correttamente le spese ai fini della detrazione. Per i dettagli su questi obblighi, leggi il nostro articolo su cosa fa l’amministratore di condominio.
La Comunicazione delle Spese Condominiali all’Agenzia delle Entrate
Un adempimento che riguarda tutti i condomini — indipendentemente dal tipo di bonus utilizzato — è la comunicazione annuale all’Agenzia delle Entrate delle spese sostenute per lavori sulle parti comuni. Questa comunicazione alimenta la dichiarazione dei redditi precompilata dei singoli condomini.
Per le spese sostenute nel 2025, la scadenza per la trasmissione era il 16 marzo 2026. Le nuove specifiche tecniche, aggiornate con il Provvedimento n. 50559/2026, prevedono aliquote differenziate (36%, 50%) e l’eliminazione di alcuni bonus non più disponibili (bonus verde). L’amministratore deve verificare che il proprio software gestionale sia aggiornato alle nuove specifiche prima dell’invio.
Vivenda Gestioni e i Bonus Edilizi Condominiali
Vivenda Gestioni supporta i condomini che amministra a Roma, Frosinone e Ferentino nell’accesso ai bonus edilizi ancora disponibili: dall’informazione dell’assemblea sulle opportunità concrete, alla gestione degli adempimenti documentali, fino alla comunicazione annuale delle spese all’Agenzia delle Entrate.
Per gli aspetti tecnici (APE, asseverazioni energetiche, diagnosi sismiche) e fiscali (scelta del regime di detrazione, visto di conformità) coordiniamo la collaborazione con i professionisti abilitati — tecnici e commercialisti — che fanno parte della nostra rete di consulenti.
Domande Frequenti
Il mio condominio ha iniziato i lavori con il Superbonus ma non li ha finiti: cosa succede?
Dipende dall’anno in cui le spese sono state sostenute. Le detrazioni maturate per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2025 rimangono valide e vengono ripartite in dieci quote annuali nelle dichiarazioni dei redditi dei singoli condomini. Per i lavori ancora in corso nel 2026, non si applica più il Superbonus; eventuali spese aggiuntive potrebbero beneficiare degli altri bonus ancora disponibili (Ecobonus, bonus ristrutturazioni) a seconda del tipo di intervento.
L'Ecobonus condominiale richiede il salto di due classi energetiche come il Superbonus?
No. L’Ecobonus ha requisiti tecnici propri, basati su specifici indici di prestazione energetica, che non richiedono necessariamente il salto di due classi energetiche. Sono requisiti generalmente più semplici da raggiungere rispetto a quelli del Superbonus.
I bonus edilizi si possono cumulare tra loro?
In alcuni casi sì, con limitazioni. Ad esempio, Ecobonus e Sismabonus possono essere cumulati per interventi che migliorano sia la prestazione energetica sia la sicurezza sismica dell’edificio, con aliquote specifiche. Non è possibile applicare due bonus diversi alla stessa spesa. La valutazione del cumulo richiede l’analisi caso per caso da parte del tecnico e del commercialista.
Come si delibera l'accesso a un bonus edilizio in assemblea?
L’assemblea deve approvare i lavori con le maggioranze previste per la tipologia di intervento (ordinario o straordinario), autorizzare esplicitamente l’utilizzo del bonus e nominare o confermare il tecnico asseveratore. Per i dettagli su quorum e procedure assembleari, leggi la nostra guida su come funziona l’assemblea condominiale.
Vuoi capire quali bonus edilizi può usare il tuo condominio nel 2026?
Vivenda Gestioni valuta con te gli interventi più utili per il tuo edificio e coordina l’accesso ai bonus ancora disponibili. Operiamo a Roma, Frosinone e Ferentino. Prima consulenza gratuita.